香港楼市“撤辣”实录:中介网站被挤到宕机,有机构内地客带看量大增20倍

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购房成本大降,香港楼市被点燃。

图片系AI生成

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钛媒体注:本文来源于微信公众号时代周报(ID:timeweekly),作者 | 梁争誉,钛媒体经授权发布。

3月3日,香港最高气温只有17度,但Belgravia Place售楼处因为“撤辣”热度飙升。现场一位市民说,电梯门一打开,看得到的都是人,根本无处下脚。

Belgravia Place是恒基兆业地产旗下的豪宅楼盘,位于香港九龙半岛长沙湾,首轮推出138套房,收到超过4400个意向登记,超额认购逾30倍,开售4小时售罄。

△Belgravia Place认购现场,图源:中原地产

Belgravia Place引发抢购,原因指向政策调整。

2月28日,香港特区政府财政司司长陈茂波宣布,即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,即所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税(SSD)、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。

这意味着,时隔14年,香港楼市重返“零辣招”时代。境外客、投资客、公司客等在港购房缴税负担与香港首次置业客户看齐,仅需缴纳从价印花税(AVD),低至100港元。以一套总价1000万港元的房产为例,“撤辣”前非香港永居人员至少需缴税300万港元,“撤辣”后降至37万港元。

购房成本大降,香港楼市被点燃。

美联物业研究中心统计数据显示,“撤辣”后5日(2月28日-3月3日),香港一手物业累计成交585宗,日均成交117宗,较“撤辣”前(1月1日-2月27日)的日均成交量大增近10倍;二手十大屋苑成交量从6宗上升至27宗,增长350%。

有置业计划的买家更是挤爆房产交易网站。中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,“撤辣”消息落地后,中原地产网页观看流量太大而一度宕机,情况属罕见。“自2月24日开始,中原网页浏览量连续6天破100万,累积逾715万。”

楼市“翻生”,地产商开价克制

近日,香港新盘售楼处的火热场面,令到多位业内人士感叹“多年未见”,港媒更直呼“楼市翻生(意为复活)”。

时代周报记者获悉,Belgravia Place开售当天,超过百组买家到场选购,138套房用时约4小时售罄。现场选房分A、B两组,A组大客户优先选购,每组最多可以认购4套房,B组小客户最多只能买2套。在A组选房时段,43组买家认购67套房,即不少买家认购多套房。

中原地产是Belgravia Place的代理商之一。陈永杰表示,Belgravia Place由于位于九龙市中心,备受自住买家欢迎,亦吸引长线投资收租客入市,“本公司买家出席率达7至8成,户型以两房较受欢迎,以用家(自住买家)为主,占8成;投资者亦有2成,比‘撤辣’前明显增加。本公司有数组买家有意‘一客四间’(即一名买家购入4套房源)。”

首轮开盘即售罄,恒基兆业地产乘胜出击,当晚决定加推208套房。中原地产分析,以最高折扣10%、实用面积价格计算,Belgravia Place当晚加推的房源平均呎价16076元,较当天白天房价上涨不足1%,“可见发展商仍求量多于求价,暂未敢大幅加价吓怕买家。”

Belgravia Place的火热成交并非个例。

据中原地产统计一手成交纪录册及市场信息,“撤辣”当天(2月28日),香港一手市场已录得28宗成交,2月29日和3月1日成交量分别为53宗和54宗。“撤辣”后首个周末,市场急速升温,两日合计成交约452宗,环比增长近18倍,创下去年8月后的最高纪录。

△图源:中原地产

市场向好,开发商加快推盘步伐。新世界发展执行副主席兼行政总裁郑志刚在2月29日召开的业绩会上表示,计划趁楼市向好气氛,抢先推盘,未来6个月推出约2500套房。

陈永杰认为,受开发商加快推盘影响,3月香港一手市场成交可达1500宗至2000宗,创近一年新高。虽然辣招已撤,但由于现在一手房库存量仍有超2万套,为近20年新高。大量供应有待消化,开发商为求去货,售价将保持克制。

新房市场火热之际,香港二手房市场表现同样抢眼。

时代周报记者在香港街头看到,多间中介门店张贴巨大标语揽客,内容包括“全面‘撤辣’ 入市要快”“辣招成历史 楼市新开始”“大量减价新盘 欢迎入内查询”等。有从业人士评价,“氛围好似过年。”

据时代周报记者了解,部分二手买家因为房价回调且税费大降,入市积极。

据中原地产,港岛某二手楼盘近日成交一套2房单位,总价约613万港元,折合实用呎价约11458港元,为同户型近年新低。粉领某二手业主挂牌出售一套3房单位,原价428万港元,近日反价2万港元以430万港元成交。买家为一名换房业主,考虑到价格合理,税费不高,且同类单位放盘较少,因此购入自住。

中原地产方面人士向时代周报记者表示,目前虽然市场交易活跃,但二手业主较理性,“现时放盘的,都是有套现需要的业主,反价业主不足1%,反价幅度在3%-5%左右。”

整体来看,中原地产十大屋苑在“撤辣”后首个周末一共录得25宗成交,环比反弹3.2倍,成交量创近一年新高。

“物业市场一向以1000万港元以下中小型单位成交最多,但‘撤辣’后豪宅市场亦开始启动。‘撤辣’令各类型客户皆受惠,所以应该是全方位激活香港楼市,各类型物业成交皆会‘活起来。’”该机构称。

内地客赴港投资,有中介机构带看量大增20倍

全新政策之下,非香港本地居民入市门槛更低。

戴德梁行的一份报告称,买家印花税和新住宅印花税的取消,直接为非香港居民在港购房减少了15%的硬性出资,从价印花税的梯度税率调整则是为所有在港购房人员节约了成本。“以香港住宅中位数500万港元计算,‘撤辣’前后税费差距可达近140万港元,基本等于内地二线城市常规户型的全款金额。”

房产价值越高,省下的税费越多。以一套总价1000万港元的房产为例,在“撤辣”前,非香港永居人员购置需缴纳从价印花税150万港元、买家印花税75万港元、新住宅印花税75万港元,若在持有6个月内出售还需缴纳额外印花税200万港元,合计500万港元,而“撤辣”后仅需缴纳从价印花税37万港元,最多可节省463万港元。

交易成本大降,有效推动“新香港人”和内地投资客入市。

3月3日入市的中洲置业旗下项目星凯·堤岸,推出93套,售出77套,收金约8.2亿港元。据时代周报记者了解,星凯·堤岸65%买家为“新香港人”,即非永久性居民(居港未满7年)。

华懋与港铁联合开发楼盘瑜一·天海在3月5日录得一宗大额成交,售出一套522方呎2房,总价约1332万港元。买家为内地投资客,看好租金回报水平,且可节省税费近150万港元。

时代周报记者注意到,香港有多间经纪门店针对“新香港人”和内地客户推出特别服务,有门店专为申请高端人才计划买楼退税提供服务,有门店橱窗张贴的“撤辣”海报为简体字,还有门店设有普通话专组。

△香港一经纪门店橱窗张贴的简体字版宣传物料,时代周报记者摄

美联物业研究中心表示,“撤辣”后,美联深圳的客户对香港物业的咨询量大幅上升50倍,带看量也显著上升超20倍,准备购入的客户不在少数。“据销售现场反馈,上周香港住宅交易现场上,内地客户占比大约有3成。”

深圳资深地产从业者谢林锋组建了一个“置业香港交流群”,群成员人数已达200人上限,交流话题主要是租金回报率、房屋持有成本等。“我推荐了一些客户过去,基本都是投资需求。”谢林锋说。

徐虹(化名)是群聊成员之一,她正在为手上的一笔闲钱搜寻投资标的。但大致了解一番后,徐虹仍在犹豫,“虽然少了一大笔税,但长期的持有成本并不低,后面还有物业税、差饷、地租等着你,加上香港利率已经比内地高了,要想长期自住还要解决身份问题,所以去香港买房并不是一笔轻松的买卖。”

“是好事,可以刺激经济增长。”香港本地居民Coco和身边朋友对内地投资客表示欢迎。“买多几套私楼是有钱人的事,居屋多建几套、什么时候抽签,才是普通人比较关注的。”她直言。

美联物业深圳董事总经理江贤亮认为,“撤辣”之后,香港楼市显示出更加明显的虹吸效应,对深圳乃至大湾区,甚至内地高端客户的吸引力都明显增强。

“香港目前的住宅价格已经回调到2016年年底的水平,住宅租金整体攀升至4年来最高。因此‘撤辣’之后,香港成为低房价、低交易税费、高租金回报率的地区,增强了本地市场及外地市场买家的购买信心。”江贤亮进一步表示,近几年香港各项人才引进计划已经引进十几万个高净值居民家庭,再加上3月1日起正式实施的新资本投资者入境计划,预计未来一段时间内,香港人口上升将非常明显,助推住宅物业的需求量上升。

短期有虹吸效应,但不影响内地楼市

香港的“零辣招”吸引内地客户赴港购房,是否对内地楼市造成利空?多名受访人士表达了否定意见。

去年以来,内地多个城市为吸引港客,集中调整限制政策。深圳执行了16年的“限外令”于2023年9月迎来调整,非住宅类的商业办公物业、商务公寓等对港澳居民放开。自2023年7月21日起,港澳居民在佛山购房,提供自用、自住的书面承诺可获得购房资格。

微观层面,自2023年年初香港与内地恢复全面通关以来,港人北上消费成为新潮流,今年元宵节便有30万港人北上过节。

不少房企敏锐地捕捉到这一变化。时代周报记者了解到,有楼盘借港人北上之机,在口岸设点拓客。

由万科与深圳地铁联合开发的佛山楼盘“万科天空之城”在深圳一口岸设有展点,提供高铁免费接送看房服务,且香港客户可额外减免2000元/平方米。展点的宣传物料称,“高铁最快45分钟到香港西九龙,落楼就系地铁站(下楼就是地铁站)”。

据时代周报记者了解,根据宗地开发要求,万科天空之城至少3万平方米住宅需向港澳地区居民销售。“我们有指标任务,设展点主要是为了吸引港澳客户过来购房。”佛山万科一名人士向时代周报记者表示。

该人士透露,展点设置一个多月,累计吸引20多批港澳客户到访,成交5套房。“香港‘撤辣’后的影响暂时还没反应到我们项目上,因为客户不重叠。‘撤辣’主要是吸引内地客户过去,我们是吸引港澳客户过来。”

“目前大湾区主要城市还是以刚需购房群体为主,香港的贷款成本和房屋持有成本比内地高多了,刚需不会考虑去香港买房。”谢林锋持相似意见,“香港人一直都能在深圳买房,不会因为‘撤辣’就发生多大反转,要来早来了。”

深圳中原向时代周报记者表示,短期内香港可能会虹吸部分深圳、广州等大湾区城市的购买力,但规模不会太大。“如果香港楼市能够因此火爆起来,那么反过来会带动大湾区楼市企稳回升。”

“与香港楼市一样,上周深圳各售楼处人头涌动,二手带看预约大幅飙升,成交周期明显缩短,客户入市热情高涨。”江贤亮表示,深圳、香港两地一衣带水,楼市的热闹气氛定会相互传达、互相渗透。在未来几个月,深港两地的楼市成交量都将进入快速上升周期。

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