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政策利好之下,房企扎堆推新,但深圳楼市没有被激活

“金九银十”效果略显不足。

自8月底开始,深圳楼市政策频出,“认房不认贷”、“港澳居民放松限购”、“取消离异时间限制”、“取消离异首付要求”、“存量房贷利率下调”等利好政策接连出台,使得深圳楼市一直备受关注。

进入9月后,楼市更是迎来“金九银十”销售旺季,但令人意想不到的是,即使在诸多利好叠加的背景下,近期深圳楼市的表现依旧不算明朗。

新房、二手房成交萎靡,新增货值再创新高

据深圳房地产信息平台公示,9月全市新建商品房成交约25.39万平方米(2480套),同比减少约53.35%;其中新建商品住宅成交约20.93万平方米(2076套),同比减少约43.52%,对比8月份成交的2199套,环比减少约5.6%。同期全市二手房住宅成交面积约23.2万平方米(2400套),成交套数环比微跌约0.9%。

值得注意的是,在中秋国庆期间,深圳的楼市也较为平淡。

有统计数据显示,今年中秋国庆假期期间,全国重点10城新建商品住宅日均成交612套,处于近七年次低位水平。其中,深圳在2023年“双节”期间累计成交336套,较去年同期下降39.5%,日均成交42套,日均成交面积约3.5万平方米,较节前一周(9月22日至9月28日)相比下降41%,较去年国庆期间下降46%。

在成交量持续低迷的背景下,深圳一二手房的供应量却在不断提升。

据了解,9月深圳全市新增一手住宅预售面积约92.2万平方米,创下三季度最高值,环比上涨68%。9月底全市一手住宅库存面积约498.8万平方米,但是随着9月下旬成交走低,一手住宅去化周期持续上涨,超过17个月。

克而瑞市场监测数据显示,2023年9月,深圳全市共有23盘入市抢收,包括21个住宅项目共22次开盘加推以及2个公寓项目入市,合计推售9282套房源。

2023年9月深圳市开盘项目分布图,图源水印

2023年9月深圳市开盘项目分布图,图源水印

值得一提的是,深圳楼市的低迷状态并非一朝一夕。

2021年2月8日,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,全市共有3595个小区被纳入“指导价名单”。政策刚出时效果还不算明显,但由于之后深圳将二手房参考价作为银行发放贷款的标准,导致深圳二手房市场历经长达2年的低位盘整,2022年更是跌入谷底。

深圳房地产中介协会统计数据显示,2022年全年,深圳二手房录得(含自助)26853套,相比2021年44375套的录得量,下降幅度达到39.5%,创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值,二手房录得量连续2年低于新房成交量。

进入2023年,深圳楼市曾在第一季度出现“小阳春”,二手房市场曾在3月和4月实现了每月交易量超过3000套的表现。但到了5月,二手房市场再次陷入低迷,其交易量(过户量)直接下滑至3000套以下,并于7月和8月下挫至接近2000套的交易量。

在二手房市场不断下挫之前,深圳的新房市场也不甚理想。2020年7月15日,深圳发布了被称为“历史最严房地产限购新政”,其中明确要求“深户满3年同时要缴纳3年社保才有资格购买商品房”,这导致很大部分“新深户”失去了购房名额。

要说明的是,2023年7月正好是“715新政”届满三年之际,本应该释放大批量的购房需求,但从克而瑞市场监测数据来看,今年7月,深圳的新房住宅成交量也不过约37.08万平方米。

 

国央房企扎堆深圳北,搁浅逾30年项目预计年底面世

相比持续在低位徘徊的二手房市场,深圳的新房市场虽也不理想但至少数据还算过得去。

乐有家研究中心数据显示,9月份,深圳新房市场全市网签成交2076套一手住宅,环比下跌6%。全市各区新房成交主要集中在宝安及龙华两区,其中宝安区网签775套,龙华区网签335套,占比超一半。

聚焦到具体片区,钛媒体APP注意到,深圳龙华区的深圳北片区是近段时间新房市场较为活跃的片区。目前包括超核中心润府、中海珑悦理、超核紫云府、保利招商龙誉等在售新盘,以及待售新盘——中洲迎玺花园。

其中,超核中心润府是由华润置地(01109.HK)、深铁联合打造的北站超核万象中心,据悉,该项目是今年上半年深圳销售金额最高的项目之一,最近一次获得预售证是4月份,备案均价约7.23万元/平方米,毛坯交付,目前已处于清盘状态。

与超核中心润府紧邻的新盘是由中国海外发展(00688.HK,以下简称“中海”)开发的中海珑悦理,该项目备案均价约7.2万元/平方米,户型面积段涵盖88平方米、97平方米、101平方米和128平方米。

不过由于近年来,中海在深圳新入市的住宅项目不断发生因质量、装修、货不对板等维权问题,导致中海在深圳的口碑不断下挫。叠加中海珑悦理还有近一半的房源是租赁住房、车位比仅1:0.6、无社区园林等因素,使得该项目的认购情况并不理想。

深圳北片区内另一个由华润置地操盘的住宅项目是超核紫云府。据了解,超核紫云府于9月14日获得预售证,备案均价7.07万元/平方米,项目在开盘时采取了较为进取的促销策略,使得折后均价约6.4万元/平方米起。

虽然超核紫云府总体量仅4.8万平方米、只有两栋单元楼,且靠近地铁4号线,却是目前片区里唯一带精装修交付的新盘。9月22日,超核紫云府进入选房阶段,有效认筹402批,对应房源464套,最终录得销售261套,折合去化率56.25%。

另据钛媒体APP现场了解,深圳北片区内还有中洲迎玺花园处于待售状态,目前该项目还未取得预售证,预计最快本月底或者下月初入市,开发商为深圳本地房企中洲控股(000042.SZ)。

项目资料显示,中洲迎玺花园占地面积约7.7万平方米,总建面约44.6万平方米,容积率约4.24,计划分三期5个批次开发,涉及17个单元住宅楼、1栋幼儿园,规划约2669户。

值得一提的是,中洲迎玺花园原为“深圳龙华黄金台项目”,是中洲控股在深圳的重点项目之一,历史最早可追溯至1993年,在公司半年报中对于该项目的描述为“位于深圳北站核心商务区内,区位优势明显,拟打造龙华区核心地段的高端住宅产品”。

据钛媒体APP早前报道,2020年4月,中洲控股、深圳市宝东地产开发有限公司(以下简称“宝东地产”)与深圳市规划和自然龙华管理局签订征地补偿协议,据此黄金台项目被置换成一宗占地9万平方米的商住地块。但由于该项目存在权益纠纷等问题,推进难度大,直到2022年9月方才进入开工阶段,并对外公开案名为“中洲迎玺花园”,预计2026年1月竣工、总投资金额约62.13亿元。

今年1月18日,中洲控股才从宝东地产手中获得后者持有的黄金台项目公司最后10%权益,据此正式拿到黄金台项目100%的权益。曾有投资者向中洲控股询问从宝东地产获取黄金台项目10%权益所涉及代价,不过中洲控股方面并未对此回应。

值得一提的是,黄金台项目完全归属于中洲控股尚不足半年时间,该项目的权益划分再度出现变化。今年6月26日,中洲控股发布公告称,公司及全资子公司中洲地产与信达资本、中国信达深圳分公司合作设立“广西信中投资合伙企业(有限合伙)”(以下下称“广西信中”),总规模约60.41亿元。

其中,中国信达深圳分公司现金出资42亿元,作为合伙企业的优先级LP;随后合伙企业将这42亿元以借款方式输送给中洲地产,作为其中一项增信措施,中洲地产90%股权被用于质押担保。而中洲控股以股债权形式出资18.4亿元,作为合伙企业劣后级LP,包括中洲地产剩余10%股权和深圳市黄金台项目有限公司100%股权。

钛媒体APP注意到,在投资者互动平台,曾有投资者提问“设立广西信中投资合伙企业,是真转让黄金台项目股份,还是真的融资?”中洲控股方面回复称,“是为了优化公司债务结构,推动公司项目开发建设。”

请输入图说

二级市场方面,截至10月12日收盘,中洲控股股价报收6.54元,涨0.93%,成交额为1973.56万元,当前公司总市值约43.48亿元。(本文首发于钛媒体 APP,作者|陈伟纳)

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  • 大家必须要买房,不然楼市就崩溃了

    回复 2023.10.13 · via netease
  • 小编应该在深圳有好几套房,不要然谁还觉得二手房还能飘

    回复 2023.10.13 · via netease

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