重组波折不断,格力地产再启珠海免税收购一案

除收购珠海免税一案波折不断,公司的业绩表现亦十分不佳。

图源:视觉中国

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停摆数月后,格力地产(600185.SH)收购珠海市免税企业集团有限公司(以下简称“珠海免税”)一案终于迎来新进展。

11月27日,格力地产股连发三份公告,一是董事会决议公告;二是监事会决议公告;三是披露对珠海免税收购事项的最新评估报告。

公告内容主要涉及,于公告日当天,格力地产董事会、监事会均审议通过了《关于审议公司本次重组涉及相关加期资产评估报告的议案》,公司拟发行股份及支付现金购买珠海免税100%股权,并拟向不超过35名符合条件的特定对象非公开发行股票募集配套资金。

值得一提的是,上述收购一事最早于2020年5月份提出,在停摆一年多之后于2022年11月底重启,并于今年4月14日获得上海证券交易所(以下简称“上交所”)受理。但由于公司于7月13日收到证监会下发的《立案告知书》,涉嫌信息披露违法违规,按照相关规定,格力地产拟向上交所申请中止审核收购珠海免税的重大资产重组事项。

从时间上来看,格力地产收购珠海免税一案历时三年半之久,前后经历三次或被动或主动的暂停。从最新披露情况来看,本次重组工作或将恢复正常节奏。

二级市场方面,11月28日开盘后,格力地产曾高开且一度涨超3%,而后开始波动向下,截至今日收盘,公司股价报收7.36元,跌1.6%,成交额为3.3亿元,当前公司总市值约138.74亿元。

波折不断的收购案

根据最新披露信息,目前该笔收购案的相关加期评估工作已完成,标的资产未出现减值,本次交易仍选用以2022年11月30日为评估基准日的评估结果作为定价依据,加期评估结果不会对本次交易构成实质性影响,公司拟不对本次交易具体方案作出调整。

同时,格力地产亦在评估报告中披露了珠海免税的股东全部权益价值,截至评估基准日2023年6月30日,珠海免税合并报表资产总额约53.8亿元,负债约17.29亿元,净资产约36.51亿元,归属于母公司股东的净资产约34.45亿元;2023年前6个月的合并报表营业收入约10.81亿元,净利润约3.03亿元,归母净利润约3.08亿元。

值得注意的是,格力地产对收购珠海免税一案似乎抱着“势在必得”的心态。

钛媒体APP梳理发现,格力地产最早于2020年5月抛出收购计划。根据公告,公司拟发行股份及支付现金的方式向珠海市国资委、城建集团购买珠海免税100%股权,交易对价89.78亿元,其中股份对价76.31亿元,现金对价13.47亿元;同时拟向不超过35名特定投资者发行股票募集配套资金,募资额预计不超70亿元。

2021年2月,格力地产原董事长鲁君四涉嫌违规被立案调查,收购珠海免税一案首次遭遇暂停,并自此停摆一年多时间。

2022年12月,格力地产相继完成董事会、监事会换届选举后,重新启动了对珠海免税的重组事项,并于今年4月14日获得上交所受理。

2023年5月,格力地产基于相关财务资料的有效期将在5月31日截止,向上交所申请中止审核收购珠海免税一案,并对相关财务数据进行加期审计。令人意想不到的是,7月12日,格力地产因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案调查,导致重组事项再度停滞。

9月28日,格力地产披露《行政处罚决定书》,经查明,公司在2018年至2021年存货减值测试中,存在对子公司上海海控保联置业有限公司“海德壹号”、上海海控太联置业有限公司“公园海德”两个地产项目可售面积、可比售价选取错误,对重庆两江新区格力地产有限公司“重庆两江”地产项目P19地块可比售价选取错误、未对可比售价进行修正等问题,高估存货可变现净值、少计提存货跌价准备。

据悉,格力地产在2018年至2021年度累计少提存货减值导致多计净利润6.26亿元。其中,2018年度少提存货减值并多计利润4.42亿元,占当年度净利润的86.21%;2019年度少提存货减值并多计利润303.81万元,占当年度净利润的0.58%;2020年度少提存货减值并多计利润1.63亿元,占当年度净利润的29.1%;2021年度少提存货减值并多计利润 1886.13万元,占当年度净利润的4.1%。同时,2022年度,格力地产多提存货减值并少计利润6.26亿元,占当年度净利润绝对值的23.34%。

上述事项导致格力地产2018年度报告、2019年度报告、2020年度报告、2021年度报告、2022年度报告,“21格地02”“22格地02”“23格地01”债券发行公告、募集说明书等文件,银行间债券市场2018年度报告、2019年度报告、2020年度报告存在错报。

针对上述违法事实,广东证监局依据相关法规,对格力地产给予警告,处以300万元罚款;对公司前任财务负责人苏锡雄给予警告,处以50万元罚款;对公司董事、总裁林强给予警告,处以70万元罚款。

截至目前,本次涉及公司的立案调查事项已调查、审理终结,格力地产与中介机构将继续积极推进重组各项工作,待相关工作完成及相关条件具备后,将立即向上交所申请恢复审核。

业绩亏损仍待修复

事实上,除收购珠海免税一案波折不断,公司的业绩表现亦十分不佳。

今年10月27日,格力地产披露了2023年第三季度业绩报告。期内,公司实现营收约8.6亿元,同比增长43.32%;实现归母净利润约亏损1亿元,同比减少271.99%;扣非净利润约亏损1.29亿元,同比减少330.73%。

而把时间拉长至今年前三季度,格力地产累计营收约27.15亿元,同比减少1.44%;归母净利润亏损3.12亿元,同比减少302.4%;扣非净利润约亏损3.36亿元,同比减少321.18%。

从两组数据中不难发现,进入2023年,格力地产已陷入大额亏损的境地,究其原因,公司认为主要系本期投资收益同比减少和计提长期股权投资减值准备所致。

图源:格力地产2023年第三季度报告

图源:格力地产2023年第三季度报告

此外,截至9月末,公司的毛利率25.5%,同比减1.33%,净利率-11.56%,同比减308.84%,销售费用、管理费用、财务费用总计6.09亿元,三费占营收比22.44%,同比增17.05%,每股净资产3.19元,同比减34.37%,每股经营性现金流2.6元,同比增1256.4%,每股收益-0.17元,同比减312.5%。

负债方面,截至2023年9月末,公司货币资金为18.98亿元,公司短期借款和一年内到期的非流动负债共计约62.45亿元,长期借款和应付债券共计约69.24亿元。截至2023年9月30日,格力地产资产负债率高达79.04%。

不过值得肯定的是,今年前三季度,公司经营活动产生的现金流量净额约48.95亿元,同比增加1256.4%,很大程度源自公司在房地产销售方面的贡献。

据悉,今年上半年,格力地产加快了对珠海、上海、重庆等区域项目的销售去化,于2月推出的上海前滩海德壹号项目开盘即售罄,同时旗下的格力海岸、公园海德等项目在市场供需恢复提振下同样取得了不俗的销售业绩。

进入第三季度,格力地产相继推出了格力海岸6期7栋、格力海云居等楼盘项目。据合富研究院数据显示,今年9月,格力地产旗下格力海岸项目以36套网签数位列珠海全市第四。

另据中指研究院数据统计,今年1月至9月,格力地产以约11.6亿元的销售额排名珠海市房企销售榜第九,已约3.5万平方米的销售面积排名第十位。(本文首发于钛媒体 APP,作者|陈伟纳)

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