喜马拉雅-PC端文章正文页面顶部通栏2.22&2.23

房地产见底之后,是L型复苏还是K型分化?|财经峰评

从房企的情况来看,行业最危险的时候基本过去了。

房地产

11月28日,中国人民银行行长潘功胜公开对房地产市场发表看法。他说,标普的一份报告显示,中国房地产市场的情绪和价格都开始呈现正常化的趋势,预计房地产市场已经见底。

作为央行行长,潘功胜引用标普关于房地产市场见底的说法,可以算是间接表态了。

从房地产企业的情况来看,行业最危险的时候基本过去了。

一度让人心惊胆跳的碧桂园,近期已不再出现在财经新闻的头条中。对于现在的碧桂园来说,没有消息就是最好的消息。

今年8月出险的远洋地产,则出现在部分媒体透露的新版50家房企“白名单”中。

甚至爆雷已久的融创,不但没有躺平,反而接连传来利好。美元债重组成功,华融超百亿融资驰援,融创隐隐已有走出危机的态势。

 金融支持,尽职免责

问题房企处境好转,并不是靠房地产市场走好——10月以来的市场数据仍然不尽如人意,而是靠的政策持续发力。

11月17日,央行、金融监管总局、证监会三部门召开金融机构座谈会,会议强调,要“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。相关表述很快就传播开来。

不过,这次会议更重要的信息则是,监管部门在座谈会上明确提出三个不低于

各行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速,

对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速,

对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

从“三道红线”中的三个“不超过”,到现在的三个“不低于”,监管转向之坚定,足以让人明白政策的决心。

十天之后,更正式的通知来了。11月27日,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局、国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、全国工商联,八部门联合发布《关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知》。

其中,提到民营房企时表示,要主动做好资金接续服务:鼓励主办银行和银团贷款牵头银行积极发挥牵头协调作用,对暂时遇到困难但产品有市场、项目有发展前景、技术有市场竞争力的民营企业,按市场化原则提前对接接续融资需求,不盲目停贷、压贷、抽贷、断贷。

对于银行可能存在的坏账担忧,通知强调:合理提高民营企业不良贷款容忍度,建立健全民营企业贷款尽职免责机制,充分保护基层展业人员的积极性。这相当于给了银行放贷人员一颗“定心丸”。

当年,调控政策犹如“十二道金牌”,不把楼市泡沫挤掉誓不罢休。

自从今年724会议定调房地产市场供求关系重大转变之后,房地产新政也是接踵而至,不把楼市拉起来绝不停手。

这充分体现了政策与时俱进、实事求是、及时调整、动态优化的特点。

政治敏感性强的银行,已经纷纷行动起来。

11月22日,浙商银与20余家房企召开座谈会,称将保持信贷、债券等融资渠道稳定,不折不扣地落实监管机构关于金融支持房地产市场平稳健康发展工作的相关要求。

11月24日,建设银行总行在北京召集包括万科、龙湖、美的置业、新城发展、滨江集团、大华集团等6家房企开座谈会,表示拟进一步支持房企融资需求,补充流动性。

11月27日,交通银行在上海,与万科、绿城、龙湖、美的置业、新城控股、信达地产、首开股份、卓越、陆家嘴集团、仁恒置地、大华集团、浦发集团、滨江集团、新希望地产、伟星集团等15家房企代表召开座谈会,拟进一步支持房企合理融资需求。

高层出面稳定军心,银行座谈真金白银,房企甚至有可能获得无抵押的流动资金贷款——这意味着问题房企的流动性危机将获得实质性缓解,也显著提升了市场见底的可能性。

L型稳定,K型分化

11月28日,央行行长潘功胜还表示,中国的城市化趋势将会继续,城市人口将会继续增加,对于基本的房屋需求依然强劲,相信这会对于房地产市场的健康稳定发展作出贡献。

政策意图一目了然,仍旧是稳字当头。那么,见底之后的房地产市场走势会如何演化?

考虑到中国经济转型、城市化进程和人口趋势等大背景,房地产大涨的可能性不大。

第一种可能的走势是L型复苏,既不会大幅上涨,也不会显著下跌,总体维持着稳定。

前几年房企大干快上,导致供过于求,积累的存量需要消化;再加上爆雷房企大批烂尾楼尚待善后,这个过程预计还需要不短的时间。

根据万科郁亮的计算,今年开工量断崖式下滑,跌至6亿多平米,低于其测算的10亿平米左右的理论需求量。这么算来,存量消化的时间也许比预想中要更快。基本消化完之后,中国房地产市场有望达到新的平衡。

第二种可能的走势是K型分化,改善型住房和豪宅向上,刚需房、“老破小”向下。

现代货币理论下,央行始终会有用加大货币供应来解决经济问题的冲动。拉长了看,房价受货币供应量的影响非常直接。不过,中国正在进行的新房改,会导致房地产市场迎来深刻的变化,即便货币宽松也不再是普涨。

今年8月25日,国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件已经于9月1日正式印发。该文件明确两大目标:

加大保障性住房建设和供给,“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋,消除买不起商品住房的焦虑,放开手脚为美好生活奋斗”,重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体,以及城市需要的引进人才等群体。

推动建立房地产业转型发展新模式,让商品住房回归商品属性,满足改善性住房需求,促进稳地价、稳房价、稳预期,推动房地产业转型和高质量发展。

这个文件的精神,是将保障房和商品房属性分开,“市场+保障”双轨机制,分别发展。业界称之为“新一轮房改”。

文件中提及,保障性住房建设坚持以需定建,支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践,尤其是具备条件的城市要加快推进。这意味着在大城市,刚需房和“老破小”将面临保障房的替代效应。

保障房回归民生属性,商品房回归商品属性,新房改推行开来之后,市场分化或将不可避免。

转载请注明出处、作者和本文链接
声明:文章内容仅供参考、交流、学习、不构成投资建议。
想和千万钛媒体用户分享你的新奇观点和发现,点击这里投稿 。创业或融资寻求报道,点击这里

敬原创,有钛度,得赞赏

赞赏支持
发表评论
0 / 300

根据《网络安全法》实名制要求,请绑定手机号后发表评论

登录后输入评论内容
  • 时代变了,真正的刚需不多了,有序退出是好事。

    回复 2023.11.30 · via netease
83
1
48

扫描下载App