新“地王”没能一呼百应

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起色与褪色。

图片来源@视觉中国

钛媒体注:本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产(ID:FHZKDC),作者 | 杨依依,编辑 | 曹蓓,钛媒体经授权发布。

土拍限价取消后,“新地王”如期而至。

从2023年11月2日至11月16日,全国范围内涌现出了7块城市“地王”,它们分布于东莞、长沙、合肥等热门城市,以及唯一取消土拍限价的一线城市,广州。

全国范围内普遍执行土拍限价政策,最早可以追溯到2016年。当年全国共诞生了超过340宗单价 “总价地王”,杭州、郑州率先对土地成交进行熔断,之后“双限双竞”(限地价、限售价、竞配建、竞自持)成为土拍标配。

土拍限价存在的时间并不长,但效果非常明显,直接杜绝了“面粉贵过面包”的不理性现象。但在房地产下行时期,限制商品房售价对地产商利润的侵蚀变得更加明显,还助推了“打新热”。

2023年11月开始,有16个城市官宣土拍回归“价高者得”,最高售价限制也随之取消,“地王”重回大众视野。

“政策给市场让利,可以修复市场情绪,且还可以通过标杆效应带动核心城市房价企稳。”广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉这样认为。

不过目前来看,效果并不明显。

广州、合肥多地的房地产从业人员告诉《凤凰WEEKLY地产》,市场对“新地王”的关注度并不高,“部分临近地王的项目,成交有一些起色,但地王的带动效果很快又退去了。”

克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春介绍,2023年第四季度后,全国300城的土地溢价率仍在走低,“目前’新地王’没有带动整体市场的预期。”他对《凤凰WEEKLY地产》称。

新地王的“触顶姿势”

7个“新地王”分别位于6座城市:合肥、成都、东莞、青岛、广州、长沙,其中,合肥独占两份。

制图/凤凰WEEKLY地产

2023年11月2日,安徽高速溢价45%夺得滨科城BK202305号地块,成交楼面价18716元/平方米,刷新城市单价最高纪录。1个多月后,12月28日,外来国企越秀地产再次刷新楼面最高价,溢价28.06%拿下滨科城BK202307号地块,楼面价23050元/平方米。

据中指研究院统计,全国22城11月平均土地成交溢价率排行榜中,合肥排在第一,为25%,比1-10月的平均溢价率高22个百分点,提高了近一倍。其次是济南、成都、福州、苏州,剩下的17个城市溢价率为0。

合肥是2023年楼市表现略好的主要城市之一,一年中大部分的时间里,其新房销售价格都只是微跌,12月的新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%,作为对比,邻近的南京下跌了1.2%。而12月144平方米以上大户型,合肥的销售价格环比还上涨了0.2%。

“和政府控地也有关系,合肥2023年供地少,2024年应该会继续供地少,希望通过控制供地来扭转市场颓势。”合肥当地一名房地产从业人员对《凤凰WEEKLY地产》说。

在行业规模下行、库存压力持续高位的当下,大部分重点城市在2023年供地计划中都缩减了宅地供应量。在总量变少的情况下,多个城市拿出了“压箱底的好货”,造就了“新地王”。

“这些地块都是在核心位置的稀缺地块,比如成都锦江区的地块是2023年成都三环内首次出让宅地,还有合肥滨湖的两块地,交通、教育资源、配套都是比较成熟的。”克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春称。

这7块地还有一个共同点是:项目定位都是高端改善盘。事实上,7块地王的触顶姿势很单一,均是单价地王,也就是说,它们普遍单价高、面积偏小,不可能开发成刚需盘。

“这些地块基本上还是做高端改善盘的,比如广州地王的琶洲片区都过了10万,一直在长沙做高端盘的金茂参与了长沙地王的竞拍,青岛崂山区也是豪宅聚集的区域。”谢杨春分析,“这与2023年整体的市场也是相符的,虽然整体市场下行,但是高端项目起到了很大的支撑作用。”

不知名的“地王”玩家

央国企主导土地市场之下,民企的表现亮眼,7块“新地王”中,有3块由民企夺得。

四川仁和集团溢价43%拍下成都锦江区琉璃乡地块,楼面价23500元/平方米;山东金鼎智达集团溢价8.25%经过96轮竞价拿下青岛崂山区地块,楼面价25185元/平方米;湖南运达实业集团溢价47%拍得长沙开福区地块,楼面价16180元/平方米。

这三家民企在全国范围的知名度并不高,都是深耕某一区域的老牌企业。比如四川仁和在成都有知名的商场“仁和春天百货”,还开发过仁和新城与仁和春天国际花园。上一次仁和拿地还是在2009年,其在成都土地市场沉寂了14年之久,突然在2023年发力,加上“地王”共拿了三宗地块。

山东金鼎智达是一家总部在淄博的老牌地方民企,1993年成立,这个时间早于很多千亿级房企。30年间,金鼎智达开发的项目仅30来个,平均一年才开一个盘。同样是突然现身,2022年,金鼎智达在青岛土拍市场三次出手,到目前为止累计已拿下崂山、城阳五宗地块。

湖南运达则是在土拍市场直接与央企近身搏斗。长沙这块“地王”,经历过两次拍卖,该地王曾在2023年12月12日首次出让,经过37轮竞价由中建集团旗下的中建信和地产有限公司以总价27.58亿元竞得。后参与竞拍的湖南运达称当日该公司无法报价,长沙市自然资源和规划局承认确实当时报价系统出现异常。经过1月16日的重新拍卖,湖南运达以29.8亿拿下心仪地块,让长沙拍地多收了2.23亿元。

“过去一年的土地市场基本上肯定是央国企为主的,在一些城市,我们可以看见有些销售排在前面的民企,现金流还比较充裕,也有拿地捡漏的机会。央国企不可能兼顾到每一块地,本来按照房企节奏,年末并不是投资高峰期。此外许多大型的民企爆雷丧失了投资能力,现在百强房企只有不到一半还在拿地,竞争变小的情况下,这些地方性民企也会想分一杯羹。”克而瑞谢杨春分析,“这个趋势可能会得到延续,因为被抢夺的地块本身确实比较优质。”

这类小面积的“地王”和地方民企也是比较适配的。

以成都锦江区地块为例,面积仅29亩,按照每套150平方米计算(高端盘多是大户型),约258套左右,建成后也就是一个迷你型的小区。面积小、利润高意味着更大的安全性。

不过,此时拿“地王”是捡漏还是“火中取栗”也未可知。

以广州国企越秀地产在合肥拿下的单价“地王”为例,地块本身的开发难度不小,因为南侧靠军区用地,要求最南侧住宅楼高度不超过25米,且要在周边种植高度不低于24米的绿植,实现遮挡效果。

“24米的大树相当于8层楼高,这意味着朝南的户型大部分失去了景观和采光。合肥人对采光要求很高,几乎不做朝北的户型。另外,地块东侧还有高架桥。怎么优化这些不利因素,对越秀是一个不小的挑战。”上述合肥从业人员介绍。

“新地王”带动效应不明显

市场未有起色之际,“地王”的出现毫无疑问是一个好消息。

广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉认为,广州琶洲的地王起到了修复市场情绪的作用。“当前市场预期较弱,竞拍开发商不会很多,不会诞生高溢价地块,利润确定性较强。通过土地市场的情绪修复,带动下游的商品房市场。”

但是好消息的效力与2015年、2017年的“地王”比起来,弱到几乎没有。

“我不觉得琶洲的地王有带动到一线的销售市场,可能是因为我们的项目偏刚需,对豪宅不敏感吧。”广州一名TOP级开发商的营销员工称。

“土拍后一周内,部分周边的项目是有一些起色,比如华润望云在安徽高速拿下bk05那块地后,热度确实有些许上升,但效果褪色很快。”合肥一名房企开发商的客研员工透露。

为什么这批“新地王”效力远不如前了?

首先最明显的就是溢价率。最新的“地王”溢价率最高也不到50%,多数在45%左右,有的甚至不足10%。而2015年和2017年的“地王”,溢价率在100%以上的比比皆是,直接导致了“面粉贵过面包”的不正常现象,同时也极易带动市场情绪的非理性高涨。

再次是土拍市场还没有整体回温。据克而瑞数据,2023年2月的全国主要地级市溢价率为3.11%,环比下降0.66个百分点,远郊地块仍然需由地方平台托底。流拍仍然存在,流拍率达15.51%。也就是说,出让100块地,依然有15块无人问津。在成都等地,均出现了“地王”和流拍地出现在同一批次的窘境。

“以前大家谈地王,都是面粉贵过面包,现在没有贵过面包,只是贵过旁边地块的价格。比如越秀在广州琶洲拿的地王,楼面价 7.57万元/平方米,隔壁TOD项目卖14万。所谓的地王,我觉得更多的是回归地块本身的市场价值上来。”克而瑞谢杨春说。

谢杨春还称:“以前市场过热才会出现土拍限价,现在企业都会算账,也不会拼命去抢,所以也不会出现100%以上的溢价率,至少现在这个市场是理性的。”

上述合肥房企客研岗员工分析:“合肥两个地王地块,其实绝对价格并不很高,甚至低于预期。拿最热的地说,省府西1.5的容积率、楼板价2.3万左右,其实也只是回到中国府2016年最火热那会儿的水平。对于滨湖这种区域而言,去年上半年限价放松后新房单价最高涨幅有5000元左右,地价这种程度的上涨只是补涨而已。”

问题的关键还是出在预期。

这名客研员工认为:“目前这批高价盘的潜在客户,面临的最大问题还是不断下跌的二手量价,导致置换不出来,没法闭合改善链。同时二手眼下表现也非常打击客户信心。”

“更多的在于购房者的预期,今天购房者不是单纯地不愿意买房了,是对未来收入、经济恢复的预期存在很大的疑问。从居民中长期贷款数据、售楼处到访量这些都能看出来,大家不愿意去加杠杆了。”克而瑞谢杨春称。

开发商同样有预期。

再以越秀琶洲“地王”为例,目前其附近在售的越秀琶洲南TOD均价为14万元/平方米,2022年4月首次开盘,2022年9月加推,如今仍未售罄,也就是说,“新地王”的售价基本不太可能突破琶洲南TOD,开发的定价空间是有限的。

在周边价格固定的情况下,这类项目失去了以前助推楼市的一大动力,就是投资客。“以前土地火热的过程中,市场的构成是自住+投资客,投资客可能占比更多一点,今天已经没有人投资地产了,因为价格不涨。没有投资客,市场氛围是很难带动起来。”克而瑞谢杨春认为。

“地王”何时能有带动效应,很显然,已经不是一个单纯的房地产问题了。

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  • 地王的出现并未如预期般带动市场热度,这反映出当前房地产市场的冷静和理性

    回复 1月23日 · via pc
  • 房地产凉了呗,说明

    回复 1月23日 · via android
  • 尽管有"地王"出现,但市场并未盲目跟风

    回复 1月23日 · via android
  • 房地产市场需要更多理性思考和长期规划,而不仅仅是追求短期的高收益

    回复 1月23日 · via pc
  • 随着房地产市场的成熟和理性化,未来的竞争将更加注重创新和差异化。

    回复 1月22日 · via pc

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