2024CTIS-文章详情页顶部

融资政策密集出台,房地产项目“白名单”第一笔贷款落地南宁

加速优化房地产融资政策叠加充分赋予城市房地产调控自主权,“先立后破”能否影响楼市走向?

 图片来源@视觉中国

1月30日,钛媒体APP获悉,目前广西南宁市已建立房地产融资协调机制并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。标志着房地产项目“白名单”第一笔贷款落地南宁。

1月29日,也有消息表示青岛针对“白名单”已经率先行动,首批融资支持项目“白名单”即将落地。青岛市住房和城乡建设局相关负责人介绍:“青岛市第一批项目‘白名单’预计31日会出来,目前正在按照住建部要求的5个条件对申报项目进行评审。青岛正在抓紧推进相关工作,目前全市已经有120多个项目进行了申报,青岛住建局将按照住建部要求,按照公平公正原则,筛选符合条件的项目,并向金融机构推送。“

1月27日,广州便发文表示,建立房地产融资协调机制,搭建政银企沟通平台,推动房地产开发企业和金融机构精准对接。由此,广州也成为了首个落地房地产融资协调机制的城市。

2024年开年以来,支持房地产融资的相关政策密集出台。住房城乡建设部、金融监管总局召开城市房地产融资协调机制部署会后,各地迅速行动、抓紧落实。一时间,各地第一批项目“白名单”落地情况成为关注焦点。

1月2日,央行披露重启投放PSL3500亿元,紧接着三天后的1月5日,央行、金监总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》,其中“团体购买”条款引发市场广泛关注。

1月12日,住建部及国家金融监督管理总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,从建立融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资保障四方面展开,精准支持房地产项目合理融资需求。

1月22日,住房城乡建设部和金融监管总局联合印发通知,要求各地建立城市房地产融资协调机制,及时研判本地房地产市场形势和房地产融资需求,协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

1月24日,中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》,重申商业银行要按照市场化、法治化原则,依法合规开展经营性物业贷款业务。

1 月 25 日,在国新办举行的新闻发布会上,国家金融监督管理总局副局长肖远企表示,房地产产业链条长、涉及面广,对国民经济具有重要影响,与广大人民群众生活也息息相关,金融业责无旁贷,必须大力支持。

1月26日,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,要加快推动城市房地产融资协调机制落地见效,支持房地产项目开发建设,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。本月底前,第一批项目名单落地后即可争取贷款。同日,国家金融监督管理总局也召开会议表示,筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单。

据了解,1月26日的会议上明确能够获得融资支持的项目需要满足5个条件:一、项目处于在建施工状态,如果项目短期停工,但资金到位就能复工建设和交付的,也可以纳入;二、有与融资额基本匹配的抵押物;三、确定一家贷款主办银行,并建立贷款资金封闭监管制度;四、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回;五、制订贷款使用计划和项目完工计划。

此次,融资政策从此前的“支持企业”转为“支持项目”,也是在一定程度上对“保交楼”政策再加码。房地产企业一般是集团公司结合项目公司的架构,集团公司和项目公司都是独立法人,即使集团公司出现债务违约,项目依靠存量资产,也能正常开发运营。此次依据房地产项目的开发建设情况和项目开发企业的有关情况,针对项目公司而非集团公司做好融资支持,大大提高了政策支持的精度,有利于支持正常在建项目建设交付,切实保障购房人的合法权益。

前期政策频出下房企融资并未得到有效改善,行业全年非银类融资同比下降15%

实际上,自“金融16条”以来,银行集中对房企授信,并未有效改善房企融资。据中指研究院发布的数据显示,2023年,房企融资政策虽然出现边际改善,但非银融资规模延续下降的态势。2023年行业共实现非银类融资7222.7亿元,同比下降15.1%。其中,信托锐减,海外债保持低水平,信用债成为融资主力,ABS融资占比超三分之一。

 图片来源@中指数据

纵观近年来房企的融资情况,可以发现其大规模收缩始于2020年8月“三条红线”的出台,房企降负债成为主基调,融资规模于2020年11月之后开始回落。进入2021年下半年之后,由于疫情以及行业下行的影响,房企开始频频曝出债务违约事件,越来越多的房企出现流动性危机。2022年11月开始,央行和银保监会联合发布了“金融16条”,房企融资政策迎来转向,纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。 进入2023年之后,政府继续频频推出房企融资的支持性政策,对于房企的境内外贷款、债券、增发配股以及IPO等多方面融资都进行了支持,同时也加大了对于存量资产盘活的支持。虽然政策频出,但是由于政策的落地难度以及市场信心不足等原因,房企融资整体仍然较为低迷。

2023年11月中央金融工作会议提出要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。随后,金融监管部门在11月17日召开的金融机构座谈会上提出了 “三个不低于”。民营房企的融资需求获得了更多的重视。据克而瑞不完全统计,自11月21日起已经有至少12家商业银行以座谈会或一对一走访的形式与房企展开了沟通,支持房企的合理融资需求。

房地产业贷款占比持续压缩,六大行对房地产仍保持谨慎态度

从六大商业银行(包括中国工商银行、中国农业银行中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、交通银行)来看,历年六大行的房地产业贷款规模保持正增长,但增速回落。增速从2020年的增速17%下落至9%。六大行的房地产业贷款在总贷款中的占比也在持续压缩。2020年六大行的房地产业贷款占比还能达到4.27%,2023年上半年已逐步下降至3.9%。从上半年六大行的财报来看,目前房地产业务不良贷款率仍远高于其他行业,预计银行业加大对公房地产贷款投放预计仍有严格监管要求。

虽然房地产业贷款余额仍能保持正增长,但不管是从占比还是从增速放缓,都能看出六大行对房地产贷款投放趋于谨慎,且2023年上半年这一现象仍未有明显改善。尽管金融支持政策不断,但一些金融机构在内部风险防控考核等压力下,风险规避情绪较重,仍暂未改变各大银行对于房地产业贷款的谨慎态度。

 数据来源:企业公告,钛媒体APP制图

当前,我国房地产市场仍处于调整周期,房地产企业经营压力大,销售业绩进一步萎缩,TOP 10房企中不少企业销售规模缩减10%以上。部分民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。叠加一些金融机构在内部风险防控较为严格,对房地产企业融资态度谨慎,易导致一些项目因资金周转困难而陷入停工和逾期。

在此背景下,近期房地产融资协调机制等各项融资支持政策,落脚点都在房地产供给端。其逻辑与2023年四季度以来的“一视同仁满足不同所有制房企融资”、“三个不低于”、“房企白名单”等金融支持举措一致,均是通过供给端政策优化调整,推动房地产市场平稳健康发展。此次最新推出的“项目白名单”更是在之前的基础上做了升级,直达项目端,将效果拉满,有望改变金融机构对房地产的谨慎态势。

对于地方政府而言,金融支持政策的宽松仍需要地方切实的落地,才能对房企形成有力支撑。同时充分赋予城市房地产调控自主权,也需要各地结合自身实际情况,实行具体的策略,目前广州、上海、江苏等一二线城市已经根据自身情况突破限购。

而对于房企而言,当务之急仍是把握好当前政策利好的窗口期,调整企业营销策略,加快项目去化。近期各城大量配售型保障房的加入,也将与其构成竞争,后续如何将自身产品品质与保障房拉开,具有稀缺性,加上人们对改善居住条件的不断追求,也是房企需要一直思考升级的方向。

当前,宏观支持政策仍需要持续发力,提振市场信心,促进房地产市场平稳健康发展。先立后破”是国家对2024年经济工作的指导思想。其实,它也是对现阶段楼市最好的诠释,先稳定市场才能突破市场。过去的房地产发展模式确实是有问题的,现阶段需要改变策略,回到正常发展轨道,既不能一棒子捶到泥里,更不能大刀拉开口子。短中期还需要先稳住市场,让房地产开发投资、销售指标等企稳,将资金流动起来。因此国家在供给端的政策持续发力,让优质房企们具有自身造血功能,从而带动地市、传导至房市,最终实现整体市场的回暖。(本文首发于钛媒体APP,作者|赵晨含,编辑|刘洋雪)

更多宏观研究干货,请关注钛媒体国际智库公众号。

转载请注明出处、作者和本文链接
声明:文章内容仅供参考、交流、学习、不构成投资建议。
想和千万钛媒体用户分享你的新奇观点和发现,点击这里投稿 。创业或融资寻求报道,点击这里

敬原创,有钛度,得赞赏

赞赏支持
发表评论
0 / 300

根据《网络安全法》实名制要求,请绑定手机号后发表评论

登录后输入评论内容

扫描下载App