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近日，多家上市房企披露2023年业绩预告，根据同花顺iFinD数据统计，截至2024年2月4日，已有61家房企公布业绩预告，仅25家企业预计全年盈利，其中，10家房企虽然盈利，但净利润同比跌幅在34%至87%；另外36家预计全年亏损，也就是说，2023年约6成上市房企为亏损状态。

数据来源：iFinD，钛媒体APP制图

近两年地产行业的深度调整，告别过去的高速增长后，房企亏损则成为当下常态。这一现象已经持续许久，自2021年以来，房地产行业整体利润增速出现负增长，2022年规模房企整体净利润首次出现净亏损。如今看来，过去的2023年，房企赚钱处境似乎更加严峻。

（1）亏损规模远大于盈利规模

在已公布的61家房企中，25家盈利的房企合计净利润304.76亿元至348.08亿元，36家亏损房企总预亏损额约545.38亿元到734.65亿元。也就是说，2023年亏损房企数量和亏损力度都比较大，即使盈利的房企利润空间也在大幅缩减。

比如，2023年唯一一家销售额超过4000亿元的房企保利，其净利润为120.37亿元，同比减少了34.42%，对此，保利发展表示，公司相关利润指标同比下降，主要是由于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。

作为国内龙头房企，在楼市调整下，不仅归母净利润连年下滑，还出现了自2018年以来首次季度亏损的情况。据2023年三季报显示，2023年前三季度仍保持营收与净利润的正向增长，实现营收1925.55亿元，同比增长23.09%，归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%。由此推算，保利发展是在第四季度出现了12.56亿元的亏损。

（2）15家房企首亏，最高亏损达90亿元

在36家预告2023年净利润亏损的企业中，绿地控股、中交地产、京投发展、金融街、冠城大通等在内的15家房企为近年来首次亏损。

此外，ST世茂、华侨城A、华夏幸福、金科股份、首开控股、绿地控股6家房企预告净利润最大亏损均超50亿元，其中，绿地控股预计2023年净亏损达70-90亿元，成为当前已公布业绩预告中亏损规模最大的房企。

1月30日，绿地控股发布业绩预告称，公司实现营业收入约3600亿元，预计2023年净亏损70亿元至90亿元，与上年同期相比，将出现亏损，预计2023年年度实现归属母公司所有者的扣除非经常性损益后的净亏损为94亿元至74亿元。而在2022年，绿地控股仍录得归属母公司所有者的净利润为10.1亿元；归属母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润18.52亿元。

绿地控股称，报告期内业绩亏损是受制于行业低迷等客观因素，主要原因包括：第一，房地产市场持续下滑，导致资产价格下跌。基于谨慎性原则，公司拟计提资产减值准备110亿元至130亿元，这是导致其2023年度归属母公司所有者的净利润发生亏损的核心原因。第二，房地产行业及基建等关联行业深陷低迷，持续三年的行业困难未得到有效改观，导致企业营业收入同比下降，房地产结算毛利率也同比下行，业绩持续承压。

（3）毛利率下滑和资产减值损失是亏损主要原因

多数房企亏损主要受结转收入下降、项目毛利率低以及计提存货跌价准备等。

中指研究院企业研究总监刘水对钛媒体APP表示，近两年市场超预期下行，对销售毛利率形成较大压力，毛利率下滑导致期内营业利润同比下降，短期内房企结转业绩承压。

他还表示，资产减值损失对当期利润水平也造成了显著影响。2023年市场仍在探底中，售价回升为时尚早，特别是部分房企投资拥有部分位于三、四线城市、非核心地段、非改善类需求的项目，部分房企在土地市场旺盛时期购买的土地成本偏高，这部分资产在当前的市场下可能造成实质性亏损，企业不得不计提相应减值准备。部分中小房企则受可结转资源较少、转型业务仍在培育期等因素影响，盈利表现不佳。

（4）8家房企预计扭亏为盈

在预计盈利的25家房企中，7家预计业绩同比增长：粤宏远A、津滨发展、沙河股份、建发股份、顺发恒业、福瑞达和京基智农；10家预计业绩同比下降：保利发展、海南高速、海南机场、金地集团、香江控股、华联控股、广宇集团、南山控股、万业企业、合肥城建；8家预计全年扭亏为盈：凤凰股份、*ST同达、北辰实业、莱茵体育、城建发展、荣盛发展、津投城开、*ST新联。

其中，建发预计2023年度实现归属母公司所有者的净利润为118亿元到142亿元，与上年同期相比，将增加约55亿元到79亿元，同比增加约88%到126%。建发称，增幅较大的主要原因是2023年3季度将红星美凯龙家居集团股份有限公司纳入公司合并报表，确认重组受益所致。

对于后期行业能否转亏为盈，克而瑞认为，目前市场仍在筑底盘整、负面出清的过程中，叠加低毛利销售资源仍在逐步进入竣工交付，房企盈利将持续承压。从部分头部房企预判来看，形势并不明朗。

但也有部分业内人士认为，当前需求端政策利好还在逐步释放，尤其是近期广州、上海等楼市政策进一步放松，虽然政策效果还有待检验，但相信房地产市场会逐步走向稳定。随着市场企稳，部分上市房企利润亏损的情况也会有所好转。

主要由于当前行业利润触底是市场由上行转而急速下行的结果。因盲目投资带来的亏损仍可能恶化部分上市房企的利润表，并非市场回暖能够弥补；而另外一部分房企，则受益于“高能级、高信用、高品质”模式，销售额增速较快，竣工结转顺畅，仍有可能率先修复利润表。

中信证券表示，中期而言，存货跌价准备仍是利润表的严峻挑战，年度龙头房企的报表盈利情况可能下降。但公司业绩只是历史问题的表现，翻越信用分水岭之后，企业拿地和销售都将大为改善。不仅将迎来更加缓和的竞争格局，还赢得充足时间消化存量问题，企业拿地增量资产的质量也并不低。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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