万科近7折出售营收TOP1商场,领展抄底

万科正坚定地远离与“重资产”相关的非主营业务。

图片来源@领展官网

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近日,领展房地产信托基金发布公告称,以23.84亿元收购万科持有的上海七宝万科广场余下50%权益,本次收购完成后,领展将全资持有该物业,万科则完全退出。
图片来源@领展公告

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近7折出售优质资产,加大资产盘活力度

上海七宝万科广场原由万科与新加坡投资公司GIC合作投资打造,各占50%股权。

2021年4月,领展以27.72亿收购GIC持有的七宝万科广场50%股权,当时物业整体估值为65.8亿元,交易协议价为64亿元,以此折算单价约为43000元/㎡。

2024年1月底,七宝万科广场最新整体估值为70.6亿元,但双方协定的交易价仅为52亿元,折让幅度达到26.3%,以此折算单价约为35000元/㎡,较3年前下降约18.6%。也就是说,领展成功以近7折价格抄底七宝万科广场。

公开信息显示,上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心,于2016年10月30日营业。项目位于上海闵行区七莘路漕宝路口,地处闵行区七宝核心位置,毗邻七宝古镇。该项目为五层高购物中心连同地下三层,包括购物、休闲、餐饮及娱乐等零售面积约14.89万方,设有1477个停车位。

从资产角度来看,该物业拥有优质及多元化的商户组合,出租率一直稳定地维持于高水平约95%,在市面上属于绝对的“优质”资产。

从营收角度来看,该物业一直被视作万科商业体系中最赚钱的项目,根据万科A历年财报显示,2020年至2023年,上海七宝万科广场贡献营收分别为3.68亿、4.42亿、4.08亿、5.03亿,均位列万科商业项目第一位。

此外,七宝万科广场已经快速从疫情影响中复苏:2023年租金调整率达11.2%,2024年1月的净收入达人民币4060万元;根据领展官网披露,该项目2023年客流量约2150万人次,约为闵行区常住人口的8倍及七宝镇常住人口的80倍;相较2021年及2022年,该商场的客流量分别按年增长11%及45%。

作为万科商业板块中最优质的项目,此次以折让约26.3%的价格出售,业内有两种看法。

一部分业内人士认为,此次出售七宝万科广场剩余50%权益,对于万科集团而言,或可视为其正在梳理旗下优质商业资产,以实现效应最大化。毕竟,2016年开业的七宝万科广场,已经进入开业的第八个年头。作为一个成熟的标杆商场,即将进入一个需要全面焕新升级的新阶段。

仍有大部分业内人士认为,结合万科此前退出悦榕庄等酒店业务的动作等,代表着万科正在坚定地远离与“重资产”相关的非主营业务。预计处置商业地产项目或将成为万科下一轮的主要任务,而率先出售优质资产上海七宝万科广场,背后反应的更多是万科处置商业项目的决心。

据悉,2024年以来,万科在银行贷款、债券等机构融资方面比较畅通,但鉴于市场购房需求疲软,销售回款缓慢,万科需要在流动性上做足准备,可能会降低预期、加大资产盘活力度,而商业地产作为重资产且非主营业务,也在考虑剥离的范围内。

万科最新披露的业绩数据显示,今年1月,万科录得合同销售面积125.4万方,合同销售金额194.5亿元,同比减少32.06%。2023年全年,万科累计实现合同销售面积2466.0万方,合同销售金额3761.2亿元,同比下降9.8%。

重塑品牌、保持流量是重点

此次买家领展房产基金,是亚洲最大的房地产信托基金之一,截至2023年9月30日的旗下投资组合为2380亿港元。领展于2015年首次进军内地,截至目前,领展在内地拥有7个物业项目,包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目,全部位于一线城市。

根据领展最新财报显示,截至2023年3季度末,领展于中国内地的以人民币计算的物业收入净额同比增加2.5%,不过以港元计算,受外汇影响收益及物业收入净额分别同比下降6%和3%。

出租率方面,截至3季度末,领展于内地物业组合的出租率维持在95.8%;零售业务的平均续租租金下降5.2%。

估值方面,受租金下滑、市场融资的资金利率上升等因素,领展内地物业的总估值约315.75亿港元,同比下降10.22%。其中零售物业的估值约234.13亿港元,同比下降11.01%。受投资物业估值缩水影响,领展房产基金的基金单位持有人应占资产净值同比减少4.1%至1812亿港元。

从上述财报数据可以看出,近年领展在国内经营物业收益不达预期,如何改善和提升内地项目的运营水平及经营收益仍是领展目前面临最重要的任务。

业内人士认为,经过多年发展,上海七宝万科广场已有一定的市场认知度,全资持有上海七宝万科广场,对领展在国内市场的拓展、品牌知名度及市场认可度有一定的积极助力;然而,未来接管该商场运营后,如何重塑品牌、保持流量,对领展同样是个不小的考验。

2024上海投资市场将继续保持活跃态势

当前,上海不动产大宗交易持续火热。随着房企持续降杠杆,逐步出售核心优质资产,从而获得流动性,以领展为代表的资本正在闻风而动。

世邦魏理仕统计数据显示,2023年上海物业投资市场交易总额为789.8亿元,虽然同比下降10.2%,但全年交易笔数创下历史新高,达105笔,投资型交易占比达到2020年以来的峰值水平。仲量联行统计数据显示,2023年上海地产大宗交易成交总金额为941.2亿元,同比增长12.6%,共计92笔交易。

业内人士对钛媒体APP表示,2023年上海不动产交易量攀升的原因之一是优质资产供应增加,此外,不同类型的买家看重的因素不一样:实业老板主要看重资产的地段,以凸显身份地位,可以给到较高的价格甚至溢价收购。比如,2023年,内蒙“煤老板”41.42亿元买下上海中粮海景壹号5、6、7号楼;金峰水泥24.3亿元买下上海宝格丽酒店,单客房价2963万元刷新记录。机构投资者则会考虑各方面的因素,往往能谈到比较大的折扣。

展望未来,仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎分析称,随着REITs市场的持续扩容和生态的逐步完善,预计2024年上海投资市场稳定性将进一步提升,继续保持活跃态势。(本文首发于钛媒体APP,作者|王健,编辑|刘洋雪)

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