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2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，维持不变。5年期以上LPR为3.95%，相比1月下降25个基点。

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这是5年期以上LPR继2023年6月后再次下调。

超预期降息，助力楼市“小阳春”

本次LPR单次“降息”幅度创史上最大，此前，我国共有8次五年期以上LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点，而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息幅度最大的一次。

根据钛媒体APP测算，若按100万贷款本金、30年等额本息偿还方式计算，此次降息后购房者月供大约可以减少144.8元，30年贷款利息总共可以省约5.2万元。

数据来源：钛媒体APP测算并制图

易居研究院研究总监严跃进分析认为，房地产市场当前正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。此次降息属于相对减负比较大的一次，有助于进一步促进房贷申请和消费，降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，其对于后续购房市场的活跃等也都有积极的作用。

央行降息叠加一线城市接连优化限购政策，释放了积极信号。鉴于潜在需求及政策因素，房地产市场销售有望逐步回暖，市场观点普遍认为，今年楼市“小阳春”已是大概率事件，但楼市分化也会持续加剧。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，最近几个月一、二线热点城市加入限购宽松行列，释放了部分新增购买力。从市场整体看，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近，预计3-4月后市场有望见底企稳回升，3月出现“小阳春”可能性明显增加。

中指研究院市场研究总监陈文静则指出，节后居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。短期来看，核心一二线城市仍有望继续优化需求端政策，叠加“三大工程”加速落位、企业资金支持力度增强等，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步指出，即便“小阳春”有超预期表现，也很难形成统一的“小阳春”现象。当前不仅是城市之间的“纵向”分化，区域间的“横向”分化也已进入深化阶段。

不对称降息更符合稳地产、稳经济的诉求

此次LPR“降息”为非对称式“降息”，其中1年期LPR没有变化，仅5年期以上LPR下降了25个基点。

业内人士分析称，一方面，5年期LPR利率可下调的空间更大。相比于2019年9月，截至2024年1月，5年期LPR仅下调了65基点，低于1年期LPR利率75基点的累计降幅。这为当前5年期LPR利率更大幅度下调留出了一定空间。另一方面，不对称降息或更符合当下政策稳地产、稳经济的诉求。

今年以来，货币政策加大逆周期和跨周期调节力度，叠加前期银行存款降息，为LPR下行铺路，向实体经济让利的空间扩大，有助于稳增长、稳预期、稳市场。

此前，2023年12月，各主要银行再次下调中长期存款利率。2024年1月25日，人民银行下调了再贷款、再贴现利率0.25个百分点，2月5日，降准0.5个百分点，释放约1万亿元中长期低成本资金，这些政策措施有效降低了银行中长期负债成本。

1月24日，央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示，当前物价水平与价格预期目标相比仍有距离，前期国内银行已适度下调存款利率，人民银行又调降支农支小再贷款、再贴现利率以及存款准备金率，有助于推动做为信贷定价基准的LPR下行。

业内人士认为，未来宜进一步淡化LPR与MLF利率之间的关系，较之于MLF利率，实体经济主体的融资成本能否下降对于经济增长的作用更为重要，而这方面LPR的实际指示意义更强。同时，LPR能否下降，取决于银行资金成本能否下行，存款成本是影响银行资金成本的重要因素。主要银行2022年以来四次下调存款利率，将进一步打开LPR下行和银行让利实体的空间。

房贷什么时候降？

根据央行发布的相关公告要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户协商，利率定价方式二选一：固定利率或者浮动利率，即LPR+加点(加点可为负值)。通常情况下，选择固定利率，每年的还款利率不变，直到还清所有贷款为止；但如果选择浮动利率，房贷利率的定价则是由LPR为定价基准+基点(1个基点是0.01%)后构成。

需要注意的是，LPR调整后，用户的房贷利率并非立即调整。一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同，用户可在签订贷款协议时进行选择)。所以，对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。

60城首套房贷利率已进入“3时代”

中国人民银行发布的2023年第四季度中国货币政策执行报告显示，截至2023年12月，全国343个城市（地级及以上）中，101个下调了首套房贷利率下限，26个取消了下限。2023年，新发放个人住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75个百分点。

贝壳研究院监测显示，2024年1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，较上月降低2bp；二套主流房贷利率平均为4.41%，与上月持平。1月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落26bp和50bp。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房贷利率已进入“3时代”。李宇嘉预计，考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年房贷款利率将会持续下行，首套房及二套房贷款利率至少有30个基点左右的降幅。

接下来LPR是否还会下降？招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，具体要看经济恢复、银行资金成本下降以及整个市场融资需求的情况。应继续通过降低政策利率，引导银行降低存款利率，进一步压降银行的资金成本。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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