龙年土拍迎“开门红”,杭州本土民企崭露头角

率先供应优质地块是保持地市热度的关键。

图片来源@视觉中国

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房企拿地意愿持续恢复,2月土拍溢价率“二连升”

(1)拿地总额同比上升30.6%

根据中指数据显示,2024年1-2月,TOP100企业拿地总额1577亿元,同比大幅增长30.6%,虽较1月同比增速有所下降,但拿地意愿持续恢复。主要由于2月北京、深圳等一线城市及杭州、合肥等热点城市优质地块出让,土地出让金额较高,抬高了拿地总额。此外,房企自2022年以来拿地持续低迷,部分企业土地储备有所不足,年初投资额度充裕的房企开始拿地补充土储。

从新增货值来看,2024年1-2月,TOP10房企新增货值总额2080亿元,占TOP100的33.6%,新增货值门槛为22亿元,与2023年同期持平。其中,华润置地、中建壹品和招商蛇口位列前三。2024年1-2月,华润置地以444亿元新增货值占据榜单第一,其2月在北京获得大面积土地。中建壹品以412亿元新增货值占据榜单第二,在深圳和北京均有获得土地。招商蛇口新增货值规模为159亿元,位列第三。

(2)溢价率“二连升”,流拍率“三连降”

进入2024年,多地延续“不限地价”,加之供地质量提升,房企在土拍中的竞争有所加剧,同时,房贷利率迎大幅度下调,宏观层面对于市场依旧在持续散发积极信号,房企补仓情绪持续回升。截至2月,土地市场平均溢价率呈现“二连升”、流拍率微幅“三连降”。诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年2月全国主要地级市溢价率为5.88%,环比上升2.2个百分点,同比上升0.32个百分点;流拍率较上月小幅回落0.12个百分点至14.49%。

溢价率方面,一线城市小幅回落,二线、三四线双双升温。诸葛数据研究中心监测数据显示,二线城市溢价率8.31%位居第一,同环比分别上升2.4、4.93个百分点,二线城市土拍热度上升势头较为稳健,溢价率呈现“二连升”,并且2月溢价率达2021年8月以来最高水平;一线城市次之,2月溢价率为4.86%,同环比分别小幅下降0.23、0.78个百分点;三四线城市溢价率最低,为3.82%,较上月上升1.3个百分点。
图片来源@诸葛找房

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流拍率方面,一线城市零流拍,二线流拍现象短暂加剧,三四线高位徘徊。诸葛数据研究中心监测数据显示,三四线城市流拍率仍然最大,为16.22%,同环比分别下降3.12、1.37个百分点,流拍现象初现改善迹象;二线城市次之,流拍率为12.28%,同环比分别上升2.98、3.9个百分点;一线城市时隔1个月重现“0”流拍。
图片来源@诸葛找房

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房企愿为优质地块买单、深耕杭州本土民企活跃度上升

房企销售承压之下,出于安全性考虑,去化好的城市及优质地块更加吸引房企,房企亦愿意为优质城市的项目重金购地。如华润置地75.38亿元竞得北京经开区亦庄新城地块,中建壹品48.76亿元竞得北京大兴区西红门地块,中建壹品与湖北文旅联合体51.79亿元竞得深圳龙华区地块并首进深圳,华润与珠实等联合体36亿元竞得广州天河岐山路地块,均表明企业在一线城市拿地热情高企。

从2月房企权益拿地金额TOP15榜单来看,除华润、中铁建、绿城中国等部分国央企凭借资金实力强势拿地外,2月份,民营房企活跃度有明显提升,而且主要为深耕杭州的本土民企,如滨江、杭州兴耀等。
数据来源:诸葛找房,钛媒体APP制图

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杭州、北京、合肥等城市龙年土拍迎来“开门红”

(1)杭州龙年首拍7宗:平均竞拍30轮以上、整体溢价率19.1%

2月27日,杭州进行了2024年挂牌地块的首批集中出让,本次挂牌地块总量为7宗、供应总建面42.5万平方米,供应体量并不大,但地块的质量上乘,给杭州土拍带来“开门红”: 7宗地块的成交总金额为111.6亿元,本次土拍取消土地限价后,平均溢价率达到19.1%,其中有6宗地块溢价率超过此前“限地价”15%的上限,另外一宗地块溢价率也由13.7%。

据不完全统计,本次土拍房企踊跃参与,有3宗地块的参拍房企在10家以上,7宗地块平均竞拍轮次达到31轮,其中上城区城东新城地块和拱墅区新天地地块分别竞拍了44轮和38轮,是本次土拍中竞拍轮次最多的地块。
数据来源:公开信息,钛媒体APP制图

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杭州作为目前为数不多的民企依然活跃在土拍市场的城市,本次土拍的结果也不意外,在本次拿地从“摇号拼运气”重归“拼资金实力”的基础上,民企持续强势拿地,7宗地块中有5宗由民企竞得,民企拿地金额达到76亿元,占比达到68%,西湖房地产、滨江各有2宗地入袋,此外本土民企兴耀、海威也各竞得1宗地块。

(2)北京:首迎“双摇号”,第一轮供地数量、质量均提升

2月21日土拍中,顺义府前街地块吸引金茂、保利、住总3家企业报名,但最终仅北京住总报价,底价成交。2月22日,海淀翠湖、大兴西红门地块分别吸引13家、9家企业报名,均竞拍至摇号阶段,分别由港中旅、中建三局获取。2月23日,住总以总价35亿元底价摘得昌平百善0004等地块。

2月21日,北京市规划和自然资源委员会发布“2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单”,清单项目将于2024年2月21日至5月31日供应。本轮次清单住宅用地共计23宗,占比面积约140公顷,规划建面285万㎡。

整体来看,北京第一轮供地从数量、质量上均有所提升,对稳定土拍市场情绪有积极作用。

本轮次拟供地推出力度较大。若按北京供应下限300公顷计算,本轮次完成供应目标47%,而去年第一轮次拟供应103.5公顷,较去年第一轮次提高35.3%。此外,本轮次供地优质地块增加。据统计,清单中有9宗54公顷位于中心城区,占比约四成,其中东城区也有住宅地块上新,且大多数地块周边均有地铁,项目去化具备一定保障。同时有12宗位于城市副中心和平原多点地区,着力引导产城融合,推进职住平衡。

当前北京土地市场表现较稳,优质地块竞拍热度高,企业投资仍聚焦在核心优质地块。本次北京第一轮清单中大多数地块周边均有地铁,地块优质度增加,短期来看,企业举牌意愿或有所增强,整体土拍情绪有望提升。

(3)合肥龙年首拍3宗:最高溢价率达54%,招商、越秀、伟星拿地

2月29日,合肥迎来龙年首场土拍角逐战,此次共出让涉宅地块3宗,涉及滨科城2宗、包河区1宗,原定于同日出让的滨科城BK202403号地块因故终止。总出让面积约14.9万㎡,总规划建面约15.45万㎡,总起价25.02亿。最终,招商12.99亿拿下滨科01地块、越秀14.14亿拿下滨科02地块、伟星5.15亿竞得包河01地块,揽金约32.3亿。
数据来源:公开信息,钛媒体APP制图

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由于不限价+五没有的规则限制,此次土拍依然以保利、招商、越秀、高速、中国铁建等国央企,以及伟星、置地等优秀民企为主,此次土拍共吸引了16家房企参与竞拍。

整体来看,率先供应优质地块、吸引年初投资额度充裕的房企拿地是短期内保持市场热度的关键,在市场低迷期补充核心城市的优质土储也是诸多国央企及优质地方本土民企的主要投资策略。

业内人士指出,未来,市场及企业的分化还将继续:市场关注度集中于一二线城市,市场全面回暖难度颇大;虽然今年以来在各地住建部协助推进融资协调下,房地产“白名单”项目融资逐步落实,但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”,对于企业投资的促进效果有限,因此短期内投资主力仍局限于国央企和部分优质民企,全面复苏需要更长时间。(本文首发于钛媒体APP,作者|王健,编辑|刘洋雪)

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