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郑州“以旧换新”模式成焦点,能否打通楼市交易堵点?

住房“以旧换新”有利于打通一二手房置换链条、丰富保障房供给,但仍有难题待解。

图片系AI生成

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4月16日,国家统计局发布2024年1季度房地产市场基本情况,受去年基数较高影响,房地产投资、销售、融资各项指标仍保持同比下降态势,但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄,楼市仍处于筑底阶段。

楼市交易存在的堵点之一:“二手房出售难,置换链条不畅”

销售端数据显示,1-3月,新建商品房销售面积22668万平方米,同比下降19.4%,降幅比1-2月收窄1.1个百分点;新建商品房销售额21355亿元,下降27.6%,降幅收窄1.7个百分点;住宅销售额下降30.7%,降幅收窄2个百分点。

楼市正面临巨大的去库存压力。3月末,新建商品房待售面积74833万平方米,同比增长15.6%。其中,一手住宅待售面积增长23.9%,该指标已连续30个月正增长。此外,根据克而瑞数据显示,全国百城新建商品住宅库存去化周期为25个月,远超18个月红线,再创历史高位。

二手房市场去库存压力更大,2023年上半年以来,各地二手房挂牌量激增,维持高位达一年,目前各地挂牌量均处于历史新高位。据统计,目前北京二手房挂牌量突破14.7万套,从春节后50天内净增1万套;上海二手房挂牌量已突破20万套;广州二手房挂牌量达16.7万套;深圳二手房挂牌量5.9万套,较3月增加近5000套。

根据克而瑞数据显示,3月,重点22城二手房成交量较2月明显拉升,但这和二手房价格持续下跌有关,是“以价换量”的结果。此外,各地二手房交易周期持续拉长。从上海二手房市场情况来看,据统计,上海3月二手房平均带看次数为35次,平均成交周期131天,也就是说,目前在上海成交一套二手房,平均需要中介带看35次左右,预计的成交周期为131天。议价空间也从2023年3月份平均3.2%左右上涨到目前的6%-8%。

从需求端来看,中低收入者有效购房需求不足,但目前仍存在大量的改善性购房群体。七普调查数据显示,广东、上海、北京、浙江家庭住宅一户式占比超25%,同时,广东、上海人均居住面积小于20平米家庭占比超25%。

业内人士指出,新房和二手房销售陷入僵局,主要是由于改善性购房群体因为旧房卖不出去或交易周期过长,购房需求被抑制,需要率先完成旧房的出售。二手房已成为市场销售环节里最大的堵点,只要二手房卖不出去,大量有置换需的改善群体不仅拿不到首套房的资格,享受不到政策的红利,而且还没有充裕的资金完成置换,相应地,新房市场也就无法发力。

住房“以旧换新”政策“对症下药”

多地出台住房“以旧换新”政策,旨在疏通二手房交易时间长、挂牌量大、手续繁琐等阻碍交易的堵点,力争有效促进一二手房流通,助力楼市预期转好。郑州等城市推出的住房“以旧换新”政策能否成为激活潜在需求的“大招”,成为近期业界关注的热点。

(1)郑州“以旧换新”实现了二手房与新房、保障房的联动,是推进三大工程的有效工具。

4月1日,郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》,计划2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。紧随其后,无锡梁溪区、江苏海安、江苏常熟等城市也相继推出商品房“以旧换新”政策。

以郑州为例,其“以旧换新”分两种方式同步推进:一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为政府指定的收购主体,面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”,计划试点阶段完成500套,全年计划完成5000套;二是通过政策鼓励,促进二手房经纪机构、开发商和换(购)群众等多元主体协同参与,同时创建交易过户绿色通道,通过市场化交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000套。同时,对于通过这两种方式换购新建商品住房的群众,现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。

郑州模式将地方政府、国企/城投公司、开发商、中介机构、购房者等多方市场主体联系在一起,通过城投收储、市场化运作、政府财政税收支持,合力推动“以旧换新”。

此外,根据4月15日发布的政策细则来看,收购的二手房源,一般是房龄20年以内的商品房,后续将用于郑州市的保障性租赁住房

和之前“以旧换新”的政策相比,此次“郑州模式”不仅可实现二手房与新房的联动,还实现了与保障房的联动,成为推进三大工程的有效工具。通过收购二手房,快速增加保障房的供应,缩短建设周期,提高住房保障效率。同时,这也有助于缓解新建保障房项目的资金压力,实现住房资源的合理配置和高效利用。

(2)各地因城施策,形成三种模式多元搭配格局。

根据钛媒体APP统计,自2023年以来,已经有超过30个城市明确表态支持住房“以旧换新”,住房“以旧换新”已经从过去开发商和中介机构“试点+自发”行为,升级为政府主导的主流政策调控工具,核心目标是加快房产流动,打通置换链条,激活改善性需求入市,助推新建商品房和二手房市场成交,提振市场信心。

总结来看,目前全国住房“以旧换新”政策共三种模式:委托中介机构“帮卖”旧房、减免契税或财政补贴、通过国资平台或城投下场直接收购。

第一种模式:中介机构“帮卖”模式

一般由意向客户、开发商、中介签订带有兜底性质的三方协议,客户向开发商交纳定金锁定意向房源,中介集中资源推售旧房,在期限内若旧房卖出,可按流程购买新房,反之则退还新房认购金。中介优先售房有助于提升交易效率,开发商项目去化率也可得到保障,如果顺利完成交易,则是双赢的局面。

据统计,目前约三分之二的城市采用该模式,淄博、宁波、盐城、济南、武汉、重庆、杭州临平等城市均采取这种模式推出“换新购”服务,这种模式也成为了开发商项目层面新的锁客营销手段,万科、保利、越秀、绿地等房企均有推出“放心买”产品。

中介资源及销售能力是“帮卖”模式实现置换闭环的关键,此外,由于不少城市二手房挂牌量处于高位,购房者要想快速出手旧房,仍需在价格方面做出让步。

第二种模式:减免契税或财政补贴

政策补贴的对象主要是购房者,补贴模式有:新购房款的0.5%-3%,新购住房缴纳契税的30%-100%,退还出售旧房缴纳的全部或部分契税;此外,嘉兴海宁还出台了鼓励房企回购旧房的专项补贴。

据统计,有三分之一的城市选择了该模式,这些城市房价处于中等水平,新房平均房价在9000-16000元/㎡,二手房平均房价在8400-15000元/㎡;目前各城市“以旧换新”政策补贴力度,折合当地新房总价约0.5%-3%,每套补贴额均值在17000-18000元左右。

业内人士指出,该模式操作相对简单,其难点在于补贴力度的把握。补贴额度太低,对置换客无吸引力,起不到对市场的拉动作用;补贴额度太高,则会加剧地方财政压力。

第三种模式:回购

目前市场上回收主体主要有国资平台或开发商两类,郑州、无锡、盐城等少数城市采用该种模式。国资平台或开发商制订二手房收购计划,满足一定条件的旧房,可置换房企推出的新房,专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价,在买卖双方就价格达成一致后,用旧房价抵扣部分新房款。

地方国资平台回收的旧房,一般作为保障房和人才公寓房源;政府回收模式适用于保障房任务重的大中型城市,需要有一定产业基础及租赁客群。此外,旧房回购模式目前一般要求购房者在指定楼盘购买新房,选择性受到了一定的限制,一定程度上影响了“以旧换新”政策的落地效果。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“国资平台快速大规模回收二手房存在一定的难点,一方面,企业受财力和债务约束,另一方面如果没有更好的方法来匹配供需,可能会导致手上的房源消化不良,使得这项工作难以为继。”

资金来源是最大难题

住房“以旧换新”政策理论上属于一举多得:不仅有利于打通一二手房置换链条、促进二手房周转、新房去化,还丰富了保障房的供给,但具体实施还有诸多难题待解。

首先,无论是财政税收补贴,还是国资平台直接回购二手房,都需要资金支持,资金来源是最大难题。国资平台回购二手房,除了前期收购费用,还需要后期改造费用。通过出租回笼资金,以目前的租金回报率计算,需要一个相当漫长的过程,这对实施主体的资金实力是个巨大考验。

业内人士指出,资金来源是制约计划落地和推广复制的最关键要素。

以郑州为例,嵩山论市指出:“从郑州的债务压力看,郑州市为河南省债务负担最为沉重的地市,城投债存续余额与一般公共预算收入的比率高达5.51倍,近年增幅亦为全省最大。而郑州的债务偿还主要集中在2024和2025年,一定程度上债务压力对‘二手收储’计划有一定阻碍。”

对于资金来源,嵩山论市建议:“一方面,积极推进地产股权基金和REITs,通过股权融资和地产基金,作为REITs上市之前的主要融资手段,之后使用REITs上市退出,完成资金循环。另一方面,作为市场化经营主体,可以发力ABS发行、银行间和交易所债券等多种金融产品,甚至通过保租房方向尝试突破融资限制。”

其次,如果居民卖掉旧房,却对新房的交付没有信任,那么“卖旧买新”就无法实现,因此“保交付”仍是重中之重。

最后,打通交易链各个环节,以保护购房者权益为底线,至关重要。一方面,要保证资金及交付安全,“卖一买一”两个不同流程中要实现资金的全流程、封闭式流转。另一方面,旧房作价要合理合规,根据置换模式设置价格评估机制。比如,郑州委托专业房地产评估机构,对待收购二手住房进行价值评估。(本文首发于钛媒体APP,作者|王健,编辑|刘洋雪)

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